【编者按】苏州市社会科学院《调研通报》2024年第７期刊登文正智库研究员陈来生的文章《苏州商业综合体亟待控增量去存量、调结构谋发展》。并获得市委主要领导肯定性批示。该文章分析了苏州商业综合体发展历程及存在问题，并提出促进苏州商业综合体“控增、调存、提效”的政策建议。
苏州商业综合体亟待控增量去存量、 调结构谋发展
陈来生
苏州不缺商业，缺的是那种富有个性、适应时代需求、具有广阔市场的优质商业。要加强规划引领，控增量、去存量，优业态、提效益，优化消费环境，培育特色消费。
1．强化论证，严控增量。针对大型商业网点盲目建设、业态重复、恶性竞争、闲置浪费等问题，要建立商业网点信息平台和监测预警制度，引入听证等公众参与机制，严把规划审批关，严控新增项目。同时，建立健全跟踪与评估机制，及时了解商贸发 展新动态、新导向，提升相关决策科学性和可行性，正确引导、科学分流消费能力，加速商品和服务消费潜力释放。例如，以前一个购物中心的黄金业态比例是零售、餐饮、娱乐 6:2:2，而现阶段各大商场都是吃东西的人多、买东西的人少，于是这个黄金比例就演变成 4:3:3 甚至 3:5:2。各大商业综合体都在做小面积特色餐饮+下午茶+甜品+少许高端餐饮，有些甚至把公共面积都用于甜点小吃。
2．加大创新，寻求突破。随着实体商业竞争的加剧，商业进入“无创新不商业”时代。2023年，以餐饮、娱乐等为主导的消费需求、消费群体和消费方式发生了变化。在城市更新的大背景下，以消费者为核心、更富有创新性、更能带给消费者独特体验感的“非标商业”正日益强盛。从中长期看，购物中心还处在一个新技术与新消费理念引领，持续迭代升级过程，零售商业的智慧运营与综合服务水平也将不断提升，“新”元素将是引流客群的关键。一是推动传统和新型消费创新融合，注重实体消费中的 “融合消费”，譬如消费与文化艺术、与体育赛事的结合，都可以营造出截然不同的消费场景，伴生新的消费需求。二是打破传统购物空间界限，在空间与商业形态上进行延伸。例如，把市集、露营搬到购物中心，营造各有特色的体验式环境，盘活存量，增加服务附加值。三是顺应消费市场对于“大健康”行业日益青睐 的趋势，并带热“冷区”，提升抗风险能力。
3．项目带动，提升效益。好的项目能够用足并带旺一个商业综合体。疫情后的消费趋势，客流向核心地段集中，优质商业增量对客流带动作用愈发明显；重奢商业客流增长趋于理性，非重奢商业更强调运营能力与品牌号召力，行业竞争加剧。因此，首要任务是突破同质化竞争，强化项目管理，设臵开发商和运营商入驻、项目规划准入门槛，提高专业特色集聚要求，形成产业集聚带动效应。鼓励个性化发展，增强核心竞争力，注重用科学的定位、精细的业态、精准的经营来拓展增值空间，引导综合体内品牌专卖店通过创意改造，转型升级为各类高端定制业态。不能一味依靠某单一主力店或品牌引流，还要引入艺术展演、跨界IP、明星首秀、商品首发等新鲜元素，催生新项目。关注“年轻人”悦己、社交、寻求共鸣的生活方式和情绪价值需求，让原创IP和潮流文化带来的宠物经济、悦己经济、亲子互动、围炉煮茶、疗愈等潮流业态持续成为购物中心的重要业态。
4．联动银发产业，盘活闲置综合体。银发经济是推动高质量发展的重要举措，现在闲置的商业中心为发展银发经济提供了场地。大力发展适老产业的新模式新业态，鼓励设立专柜和体验店，满足老年人差异化、个性化需求。要推进养老服务“康养+”融合发展模式。积极推进养老行业与其他行业相融合的“养老+”新型模式，将具备条件的闲置物业转化成养老资源，促进多方共建特色养老产业园、综合体等，不断丰富养老产品和服务供给。探索并创新“居住+康养+物业”养老服务模式，结合老年人多层次多样化需求，建立健全长期护理型保障制度，依托内部超市、娱乐健身、医疗卫生、康复护理、生活照料等服务，在医养融合基础上，引导闲置商业综合体向养老服务转型，增加体验型、服务型业态，实现商旅文康养融合发展。充分利用闲臵商业房产资源，优化老龄社交聚集空间设置方案，满足银发族人文提升和社交场景化需求。